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贸易战与本地社会冲突双重打击  2020年香港物业市场仍将严峻

住宅价格在年初曾现历来最急升幅,但下半年市道转差及成交减少,抵销了上半年屋价的部分升幅; 写字楼租金自首季达至高峰后逐步回软,按季录得跌幅; 零售业受社会冲突影响至深,部分核心区铺租在年初原本处于上升轨道,但在年末亦要倒跌; 商用物业租金走势由升转跌,物业投资市场本年的成交量亦跌至过去十年低位 中美贸易摩擦及本地社会冲突两大因素将继续影响市道,预料明年各类型物业的租赁及投资市场展望将维持负面。

 

香港,中国 -  - 2019年12月10日 - 全球领先的房地产服务商戴德梁行今日发表2019年香港物业市场回顾。本港今年经历重大社会冲突,物业市场亦受波及:屋价在上半年的升幅因为市况转差而出现折让;由于中美贸易纠纷持续,加上社会冲突的影响,整体市道转差,游客人数减少,导致零售销货额下跌,租赁市场需求亦转趋沉寂;商用物业租金走势由升转跌,重挫物业投资市场的表现及前景,大额物业买卖宗数骤跌,令本年成为过去十年以来物业投资市场最淡静的一年。

 

住宅市场:上半年达高峰 下半年转冷

由于中美贸易摩擦在首季有所缓和,加上市场由预期加息转为预期减息,刺激住宅成交量按季上升55%。第二季楼市气氛继续炽热,5月份住宅物业临时买卖合约数字录得8,208宗,属本年最高单月纪录。惟及至6月社会冲突展开并持续至今,市况遇冷,令第三季住宅成交下跌,9月份录得住宅临时买卖合约数字仅3,447宗,为今年最低单月纪录。10月中政府宣布放宽按揭措施,刺激住宅交投稍为回升,令第四季迄今共录得9,757宗住宅临时买卖。预料12月的住宅成交数字有望达到4,000宗,令第四季住宅总成交量增至13,757宗,按季回升12%。虽然楼市在下半年转冷,成交量较上半年下跌24%,但全年成交量仍按年上升了5.9%。


戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示:“去年中美贸易关系转差,以及市场预期加息,无疑为楼市前景增添不少变量,导致交投减少;但随著市场逐渐适应中美贸易谈判时晴时雨的局面,加上美国联邦储备局由预期加息变成三度减息,住宅成交在上半年因著强劲需求而有所回升,虽然下半年楼市受到社会冲突影响而放缓,但全年成交量仍胜于去年,可见买家仍是以经济因素为首要考虑点。”


据戴德梁行追踪部分受欢迎屋苑的屋价数据显示,屋价自1月起连升五个月,至6月达到高峰,中小型住宅如沙田第一城及太古城的单位价格自1月的本年低位分别上升了36%及29%,豪宅如贝沙湾及君临天下自1月低位的升幅亦分别达到14%及16%。惟因下半年市况转差及交投减少,各屋苑价格在6月达至顶峰后开始下滑,及至12月中,沙田第一城价格自高峰下跌6.1%,太古城下跌8.8%,贝沙湾下跌5.8%,君临天下则跌3.1%。上述四屋苑在本年迄今仍录得5.8%(贝沙湾)至18.6%(沙田第一城)升幅不等,以中小型住宅升幅较显著。


陶先生续称:“最近按揭政策的放宽为细价楼的销售带来刺激,令中小型住宅价格得到较大支持。然而本港政治局势及外围贸易谈判仍存在不明朗因素,假如情况持续,我们预期更多的经济负面情况会在明年年中浮现出来,楼市成交及价格将继续走下,明年首季成交量将接近本季,而屋价在明年上半年或将下跌10%至15%。”

 

物业投资市场:2018年创成交宗数与金额新高后 2019年交投跌至十年新低

面对中美贸易摩擦升级,物业投资市场去年下半年气氛已逆转,今年市况继续沉寂,由1月至今只录得194宗1亿港元或以上的大额交易,远少于去年全年的430宗,涉及金额为821亿港元,仅占去年总金额的三成。第四季投资市场进一步冰封,令本年表现成为过去十年的新低。


本年各类型投资物业的成交量及金额均少于去年,其中豪宅成交的占比仍是最高,买家以自用为主。本年上半年投资市场较受中美贸易谈判的进度所影响,下半年则是社会冲突令商用物业的租金走势逆转,交投量亦进一步萎缩。然而若论每宗大额成交的平均金额,则仍高达4.48亿港元,为过去十年的第三高,仅次于2018年的5.85亿港元及2017年的5.76亿港元。


投资者方面,本地投资者大多没有出售物业的压力,故对市况多持观望态度;内地投资者受到外汇管制及人民币贬值的影响,在本港投资方面备受制肘,一般只参与豪宅买卖;机构投资者亦同样观望本港政治局势发展,在物业投资上按兵不动。


戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄先生表示:“本年写字楼及商铺等商用物业的成交宗数大跌,是令本年大宗物业成交骤减的主因。不过,由于投资者保持观望已有一段时间,随著明年的展望普遍趋向负面,部分业主或部署在短期内放售物业,投资市场有望出现更多成交。”

 

写字楼租赁市场:租金首季见顶后需求减退 待租率升至历来最高

受到外围环境不明朗因素所影响,本港写字楼租赁需求自去年下半年起已开始放缓,本年下半年更受到社会冲突的冲击。中区的影响最为明显,由于中资企业租赁需求大减,同时不少跨国企业亦迁离中区,令本年该区的净吸纳量长期维持在负数,截至今天,中区本年的净吸纳量为-420,587平方呎,为五年来最低。另一边厢,九龙东及港岛东因近年有大批簇新及优质的商厦落成,吸引企业进驻,成为本年写字楼吸纳量的重镇。惟本年全年各区的净吸纳量总和仅得444,142平方呎,是去年总吸纳量的23%,亦不及过去五年的年度平均吸纳量的一半。


本年写字楼新供应量达到230万平方呎,惟因需求减少,令全港待租率自去年年底的7.0%上升至本年第四季的8.7%;中区的待租率亦自去年年底的5.2%上升至第四季的7.8%,为十四年来新高。


待租率上升令甲级写字楼租金受压,全港平均实质租金由年初至今下跌了4.2%至每月每平方呎73.2港元,去年全年的租金升幅可说已被大幅抵销。中区租金在去年第四季见顶并于本年首季维持不变,但在此后数季则回软。及至第四季,中区租金于本年内下跌了6.1%至每月每平方呎130.6港元,超甲级写字楼租金跌势更急,年内共跌了7.0%,为各区之冠。大部分写字楼区的租金在本年均告下跌,唯独港岛东因为待租率较低,租金不跌反升,年内升幅达2.6%。


戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰先生称:“对于中区写字楼的业主来说,明年将会充满挑战,因为近年中区最倚重的租赁需求----企业扩充、共享工作空间,以及中资银行及金融机构----自本年下半年已显著放缓,预料此一趋势在明年将会持续。在此一背景下,如有租户缩减租赁规模或迁离中区,业主必须提供更优惠的租金和租赁条款,才有望觅得新的租户。”


戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生称:“不少跨国企业现正面对减省成本的压力,其装修或搬迁的预算非常有限,加上在目前社会及经济环境不稳之下,租户对于明年进行较大规模的扩充搬迁亦有保留。若目前不明朗的情况持续,预料中区整体、中区超甲级写字楼及九龙东的租金将有较大跌幅,达8%至13%,因中区会面对需求减少的困境,而九龙东则因写字楼待租率最高而令租金受压。”

 

商铺租赁市场:零售生意受重挫 多区铺租跌至五年新低

本港商铺租赁市场在年初势头颇佳,受到新交通基建的带动,访港的内地游客人数大增,本年首两月内地游客人数按年增加19%,为五年来最大增幅,同期的内地不过夜游客亦按年增长21%。游客量直至6月仍在增长,不单带动主要游客区的人流量,化妆品及民生类货品的销量亦增加,核心区商铺空置率维持在低位,令各区铺租在上半年有所回升。尖沙咀及旺角两区特别受惠于港珠澳大桥及高铁带动的游客增长,令区内铺租录得显著升幅。


然而自从年中本港出现社会冲突后,多区商店屡受影响而要暂停营业,零售生意受到重挫,商户经营非常困难。冲突于10月进一步恶化,令内地游客人数骤降,10月游客量按年大跌45.9%,是历来跌幅最大的单月纪录。零售销货额自9月按年下跌18.2%后,10月续录24.3%的按年跌幅,当中以珠宝钟表类的销货额下挫最多,按年达42.9%,其次为药物及化妆品,销货额按年下跌33.5%。


部分核心区铺租在年初本已重回上升轨道,但亦因为持续的社会冲突而令升势落空,上半年各区录得的升幅至第三季已完全抵销。第四季各区租金进一步下跌,当中以尖沙咀及旺角因内地游客大减而录得多达10%的按季跌幅,为各区之冠,中环租金亦按季跌9.8%,至于拥有全球最昂贵商业街的铜锣湾,铺租则按季跌8.5%。非核心区的铺租亦下跌,元朗及屯门铺租分别按季跌8.6%及5.3%,总括而言,各区铺租跌至逾五年来的低位。


除了旅游业外,饮食业的生意亦受重创,而且下半年食肆租金的跌幅远多于上半年的升幅,以旺角为例,第四季租金跌8.1%,为各区之冠,而该区在第二季的升幅仅为0.9%,且已领先各区。


戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生指出:“零售业特别是倚赖游客生意的行业,在明年的前景不容乐观,预料这将导致各区商铺租金在明年再录双位数的跌幅,其中铜锣湾租金料将下跌12%至14%,情况最为严峻。饮食业的生意由于大受打击,整体消费额跌至接近2011年的水平,其中以大型中式酒楼生意为甚,预期明年上半年餐饮业租金仍会受压,向下调整5%至12%不等。然而假若目前的情况有所改善,市面恢复平静,本地消费回升,则有助吸引游客回归。因此,即将来临的圣诞及农历新年假期对商户来说非常重要,可以一探市面消费能否回升至社会冲突出现前的水平。展望未来,商户经营将持续困难,对于任何扩充计划均会非常保守,只有某些行业如教育及运动/消闲等才较有能力突破目前的市况困境。”


戴德梁行

戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球70多个国家,设有400多个办公室,拥有51,000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,并于2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018年公司营业收入达82亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及估价服务等。更多详情,请浏览,或关注我们的微信(戴德梁行)及领英专页()。